Por: Adán Aranda*
Comencemos por decir que, en México, de manera general, se permite la inversión extranjera para la compraventa de inmuebles. Para ello, en algunas zonas del país, se permite la vía directa de propiedad y en otras zonas se creó un método innovador y seguro para detentar la propiedad. Este método, que puede generar algunas preguntas sobre su funcionamiento, conocido como Fideicomiso, se encuentra regulado por la Ley de Inversión Extranjera, la cual fue fortalecida y reglamentada para brindar seguridad a la participación directa de la inversión extranjera en México, todo gracias y a partir de la firma del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) entre Estados Unidos, México y Canadá*, y posteriormente a la firma de muchos otros Tratados internaciones en materia comercial y de inversión extranjera con Europa y otros países.
Para claridad del lector de este artículo, comenzaremos por establecer la forma en la cual desde la norma principal se comienza a desarrollar esta figura legal. Usted escuchara primero que las opciones para adquirir la propiedad de tierras o bienes inmuebles (lote, casa o apartamento) en México están reguladas por la Constitución Mexicana, que establece que "Sólo los mexicanos por nacimiento o naturalización y las empresas mexicanas tienen derecho a adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o a obtener concesiones para la explotación de minas o aguas. El Estado podrá otorgar el mismo derecho a los extranjeros, siempre que éstos acuerden ante el Ministerio de Relaciones considerarse nacionales respecto de dichos bienes y no invocar la protección de sus gobiernos por esa razón; bajo la pena, en caso de incumplir el convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hayan adquirido en virtud del mismo. En una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y cincuenta en las playas, por ningún motivo los extranjeros pueden adquirir la propiedad directa sobre la tierra y las aguas".
Ahora bien, debido a que la Constitución mexicana prohíbe a los extranjeros comprar una propiedad inmobiliaria dentro de las 60 millas (100 km) de la frontera internacional de los Estados Unidos, o dentro de las 30 millas (50 km) de la costa mexicana (conocida como Zona Restringida); el referido método descrito en párrafo primero, es el mecanismo legal que permite la propiedad extranjera a través de un fideicomiso de propiedad de zona restringida conocido simplemente como Fideicomiso. Este es un acuerdo de fideicomiso, al igual que un fideicomiso de sucesión en los Estados Unidos o Canadá (Trust), que le da al comprador todos los derechos de propiedad.
Gráficamente podemos observar cómo dicha Zona Restringida abarca gran parte del territorio de la República Mexicana en sus costas y fronteras con Estados Unidos, Belice y Guatemala, sin embargo, si los extranjeros desean comprar una propiedad fuera de esa zona, es decir, en el interior del país, como sería el caso de la Ciudad de México, Oaxaca, San Miguel de Allende, Cuernavaca, Guadalajara, entre otros; lo pueden hacer sin necesidad del Fideicomiso, es decir, pueden adquirir directamente el título de propiedad como extranjeros o para una empresa o sociedad extranjera, dicho en otras palabras, se permite la inversión extranjera directa en todo el territorio mexicano; únicamente en la franja de zona restringida, la propiedad debe adquirirse a través del Fideicomiso. Vea la siguiente imagen para tener una idea de cómo se conforma la zona de restringida.
Con el fin de obtener los derechos de propiedad a través de un Fideicomiso, el Ministerio de Relaciones Exteriores en México emite un permiso al banco mexicano de la elección del Comprador, permitiendo que el banco actúe como Comprador de la propiedad.
Esencialmente, el banco actúa como el "Fideicomisario" del fideicomiso y el Comprador es el "Beneficiario" del fideicomiso. El fideicomiso no es un activo del banco; los bancos simplemente actúan como fideicomisarios para mantener la propiedad dentro de ese vehículo legal.
Al igual que los testamentos en vida o los fideicomisos de sucesión en los Estados Unidos, con un Fideicomiso, el banco mexicano, o Fideicomisario, recibe instrucciones solo del Beneficiario del fideicomiso (el Comprador).
El Beneficiario tiene derecho a usar, ocupar, arrendar y poseer la propiedad, incluido el derecho a construir sobre ella o mejorarla de otra manera. El Beneficiario también puede vender la propiedad instruyendo al Fideicomisario para que transfiera los derechos a otro Comprador calificado, o legar la propiedad a un heredero. El plazo inicial del fideicomiso es de 50 años, sin embargo, el fideicomiso puede renovarse por períodos adicionales de 50 años por contrato, lo que proporciona un control a largo plazo del activo a través del Fideicomiso.
El Comprador tiene los mismos derechos que el propietario de una propiedad en los Estados Unidos o Canadá, incluido el derecho a disfrutar, vender, alquilar, mejorar la propiedad, etc.
Esto no debe confundirse con un arrendamiento de tierras. La propiedad comprada se coloca en un fideicomiso con el Comprador nombrado como el Beneficiario del fideicomiso; el Comprador no es un arrendatario. Si la propiedad comprada ya está en un fideicomiso, el Comprador tiene la opción de asumir ese fideicomiso o de que la propiedad se confiera en un nuevo fideicomiso.
Establecimiento de un Fideicomiso
Un Notario Público en México es muy diferente a un Notario Público en los Estados Unidos o Canadá. En México, los Notarios son abogados especializados que actúan en nombre del gobierno estatal y federal en relación con cualquier transacción; son comparables a un Secretario de Tribunales de los Estados Unidos. En promedio, puede obtener su Fideicomiso dentro de 60-120 días. En algunos casos, el título se ha transferido en tan solo dos o tres semanas.
Compra
El Comprador solo debe liberar fondos cuando reciba un título claro. los extranjeros o mexicanos al utilizar un servicio de depósito en garantía de terceros (escrow), su dinero se mantiene en una cuenta de depósito en garantía numerada individualmente hasta que su fideicomiso esté completo y los derechos de propiedad se hayan transferido a usted como Comprador.
Si la propiedad está siendo vendida por un desarrollador establecido o alguien en quien el Comprador tiene confianza, puede hacer el proceso anterior o simplemente transferir al desarrollador o a esa persona, a la cuenta bancaria que ella misma designe. En este caso, es recomendable cerrar la compra siguiendo el asesoramiento de tu asesor legal o abogado mexicano, quien te dará la confianza para realizar el pago de la transacción de compra en los términos que el desarrollador o la transacción privada haya acordado y que la certeza jurídica de tu compra este asegurada.
Seguro del Título
Cuando compra bienes raíces en México, no es obligatorio, pero dependiendo la zona, el tipo de operación y diferentes factores de la propiedad se recomienda considerar la contratación del Seguro de Título para la compra de su propiedad. Igual que aseguramos nuestros coches, casas y nuestra salud. Es igual de importante asegurar una de sus mayores inversiones: su propiedad. El seguro de título está disponible para propiedades en México compradas por cualquier inversionista extranjero y ciudadanos mexicanos a través de compañías que ofrecen este servicio.
Garantia de la Tenencia de Propiedad
En el documento de fideicomiso, el Comprador debe nombrar al Beneficiario o propietario extranjero de la propiedad. El comprador puede ser un individuo, múltiples socios, una corporación extranjera, un fideicomiso patrimonial, un testamento en vida u otra entidad. El Fideicomisario del fideicomiso (el banco mexicano) garantizará la propiedad a quienquiera que usted nombre como beneficiario.
También puede nombrar a una corporación estadounidense o canadiense como el Beneficiario del fideicomiso. Esto es perfectamente legal. Si vende las acciones de la corporación estadounidense o canadiense, ha creado una transacción de bienes raíces en México y se aplican todos los impuestos mexicanos sobre las ganancias de capital. Sugiero consultar esto con un profesional de impuestos antes de comprar o vender bienes raíces en México para estos fines.
Fines Comerciales vs Residenciales
Puede ser propietario de una propiedad en una corporación mexicana y adquirir el título de propiedad a través de esta corporación, únicamente si la propiedad es para fines comerciales, de desarrollo o de inversión, pero no puede poseer una propiedad a través de una corporación mexicana para fines residenciales y con ello eludir el proceso de fideicomiso; ésto se llama fraude a la Ley. La multa para estos casos será de hasta el 100% del importe de la compra.
Es contra la ley que un extranjero posea propiedades en una corporación mexicana con fines residenciales. Esto lo dispone la Ley de Inversión Extranjera y al artículo 190 del Código Tributario Mexicano, y también se declara en los Tratados multilaterales internacionales con Estados Unidos o Canadá y otros países. Si esto se hace, y no paga los impuestos mexicanos, habrá creado una carga fiscal sobre la propiedad para el nuevo propietario. Así que tenga en cuenta el consejo erróneo que algunas personas pueden darles a los inversores extranjeros por ignorar o desconocer la Ley.
Ser propietario en México puede sonar complicado, pero si tiene un profesional de D'Ster Investland que lo guíe a través del proceso, estará viviendo su sueño antes de que lo sepa.
*Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), hoy reformado y modificado. En los Estados Unidos ahora se conoce como el Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (USMCA); en Canadá se conoce como CUSMA (Acuerdo Canadá-Estados Unidos-México), y en México se conoce como T-MEC (Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá).
Lic. Adan Aranda
aranda@ayr.com.mx
*Abogado Mexicano, especialista en Inversión Extranjera, Compliance y Corporativo. Es CEO del Despacho de Abogados www.ABROassociates.com y Socio Director Legal de www.DSterInvestland.com En Canadá es Mortgage Broker con Mortgage Architects www.AdanAranda.com