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México: Inversión Inmobiliaria en Tierras Agrarias

August 12, 2016

Adán Aranda - México - Canadá

Director de ABRO & Associates

www.ABROassociates.com

aaranda@ayr.com.mx

 

La Seguridad Jurídica en la Compra y Construcción de Proyectos en Tierras Sujetas al Régimen Agrario Mexicano.

 

Conocer la importancia del sistema Jurídico que rige en el Sistema Jurídico Agrario Mexicano, es de imperiosa necesidad para aquellas personas interesadas en invertir en la compra de tierras o de desarrollar algún proyecto inmobiliario o energetico en tierras sujetas a dicho régimen agrario.

 

 Quienes están interesados en dirigir sus estrategias de expansión o diversificación hacia nuevos mercados, en muchas ocasiones tienen que plantearse invertir para adquirir los predios donde desarrollarán la implantación de su negocios, bien sea mediante la compra directa de la propiedad de las tierras, o bien, participando en alguna alianza corporativa con los propietarios de la misma.

 

México, como otros países en el mundo, es un país que representa particular interés para muchas empresas. Tiene una extensión territorial de 1,964.375 Km² y cuenta con litorales en dos océanos con poco más de 11,122 km lineales, exclusivamente en su parte continental sin incluir litorales insulares. Además guarda una frontera con los Estados Unidos de Norte América de 3,152 km, respecto de la cual hay que tener en cuenta que la importancia económica que la misma representa a nivel mundial. Tampoco son de menor importancia las fronteras con Guatemala de 956 km y con Belice de 193 km[1], que representan la puerta a Latinoamérica.

 

El territorio nacional se encuentra conformado por territorios sujetos a la Propiedad Privada y la Propiedad Social (sin contar la que detenta el Estado Mexicano). La “Propiedad Privada” se adquiere por las personas físicas o morales, incluidas el Estado, mediante la compra directa de un particular, de un Municipio, de un Estado, de la Federación. Esta propiedad se acredita con el título de propiedad o escritura expedida por Notario Público, con la debida inscripción ante el Registro Público de la Propiedad.

Respecto a la “Propiedad Social”, la cual se integra por ejidos, comunidades y terrenos nacionales”, la legislación mexicana contempla únicamente el uso y disfrute de las tierras, y solamente mediante el cumplimiento de requisitos muy específicos, se puede adquirir la propiedad de dichas tierras o el dominio pleno como se conoce en la materia Agraria.

 

A diferencia de los predios ubicados como de “Propiedad Privada”, las tierras agrarias, son reguladas por una legislación específica y por Instituciones creadas exprofeso para tales efectos como son: La Secretaria de la Reforma Agraria, el Registro Agrario Nacional, la Procuraduría Agraria y los Tribunales Agrarios, los cuales son tribunales independientes encargados de impartir la justicia agraria, en la que sus resoluciones para dirimir cualquier controversia de la materia son definitivas[2].

 

El total de las tierras sujetas al régimen agrario representa un porcentaje aproximado del 54% del territorio nacional, en una extensión territorial de aproximadamente 105.9 millones de hectáreas[3] (1,059.000 Km²). Si comparamos la extensión territorial que esto representa con la superficie total de otro país, por ejemplo España que es de 504.645 km² (el segundo país más extenso de la UE); los terrenos sujetos al régimen agrario representan el doble de dicho país. En el presente artículo nos referiremos a este tipo de propiedad.

 

Ubicados en el campo de nuestra atención, la propiedad bajo el régimen agrario (social) comprende entre el 60% y el 80% de la superficie necesaria para el crecimiento y desarrollo de los centros urbanos, involucrando por supuesto a los destinos turísticos, y la colindancia con más del 60% de los litorales del país.

 

Sin embargo, a pesar de la magnitud del espacio de oportunidades, se sigue encontrando la desconfianza e incluso el desinterés empresarial en el ámbito agrario, producto de la existencia de prejuicios derivados de la etapa del reparto agrario, algunas veces justificados, pero sobre todo por el desconocimiento en su nueva conformación legal.

 

El proceso de la reforma agraria y del reparto de tierras que inició en 1910 con la Revolución Mexicana bajo el principio de justicia social hacia los campesinos finalizó oficialmente el año 2002. Este proceso ha tenido saldos positivos y negativos. Entre los negativos, encontramos que al haberse fincado dicho proceso fundamentalmente sobre la propiedad privada[4], se gestó cierta desconfianza hacia los ejidos y comunidades resultantes, además que la legislación reguladora[5] impedía prácticamente cualquier relación contractual, estableciendo como premisas insalvables las características de la inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad para las tierras ejidales y comunales.

 

Sin embargo, en la actualidad y como saldo positivo, a partir de la reforma Constitucional de 1992, las tierras ejidales legalmente tienen la posibilidad de ser compradas por terceras personas ajenas al régimen ejidal y/o desincorporadas de éste régimen, situaciones que se pueden llevar a cabo mediante el cumplimiento de los requisitos que establece la Ley Agraria.

 

En este sentido, para la enajenación de una propiedad ejidal a terceras personas (inversionistas nacionales o extranjeros) se debe cuidar que, durante el proceso de negociación para la compra o bien para la participación en alguna alianza estratégica, se resuelvan como mínimo, los asuntos relativos a: 1) La delimitación territorial; 2) Los temas legales del predio en cuestión referidos al proceso de regularización y reparto de la tierra; 3) Las Inscripciones en el Registro Agrario Nacional; 4) La inexistencia de posesionarios irregulares; 5) La modalidad de la propiedad social que rige al predio; y, 6) Los derechos del tanto; entre otros.

 

No cuidar el cumplimiento de los requisitos establecidos por las leyes agrarias, conlleva la nulidad de acto celebrado y el retorno de las tierras a su propietario o ejido debido a su característica de imprescriptibilidad de la tierra. Sin embargo este no es motivo para no pretender acceder a las mismas. En el ámbito Civil también hay que cumplir con una serie de requisitos para formalizar la compra de un inmueble, por tanto, hay que cuidar que los requisitos en el ámbito Agrario se cumplan en los términos legales para lograr la certeza jurídica del acto que se pretenda realizar.

 

Los problemas de compradores y vendedores en el régimen Agrario, se originan en la falta de conocimiento de las partes de las modalidades de este sistema jurídico, o bien por la asesoría inadecuada de quienes emiten un dictamen (due diligence) y la negociación para la compraventa o alianza estratégica, bajo preceptos de las leyes civiles o mercantiles no aplicables al régimen agrario, al amparo de las cuales realizan operaciones y enajenaciones que ponen en riesgo la inversión de sus propios clientes, ocasionando con ello pérdidas en sus activos e ingresos esperados. En estos casos, hay que recurrir a las leyes civiles o mercantiles, únicamente por cuanto hace a su supletoriedad, y no como normas base, pare ello están las normas Agrarias.

 

Este proceso de reforma agraria tiene sus antecedentes en el México de la Colonia, por lo que tuvo un profundo arraigo. Sin embargo, debemos entender que la solución no es pensar en cómo liquidar al régimen puesto que éste ya ha sido constitucionalmente adecuado para proporcionar soluciones y oportunidades empresariales, en un clima de confianza y certeza jurídica.

 

Los inversionistas que se involucran en la adquisición de predios agrarios o en negociaciones para alianzas corporativas, que cumplen con las disposiciones de ley, obtienen las superficies de tierra necesarias para sus proyectos, y con ello, los beneficios esperados sin poner en riesgo sus inversiones y capital.**

 

 

 

[1] FUENTE: INEGI. Estados Unidos Mexicanos . La fuente de información para definir el contorno de la línea de costa, las islas y los límites internacionales fue la Carta Topográfica escala 1: 250 000 actualizada, en la Proyección Universal Transversa de Mercator.

 

[2] Es preciso mencionar, que independientemente de la resolución que adopte el Congreso de la Unión, respecto a la iniciativa Presidencial presentada en septiembre pasado (2009) para fusionar a la SRA con la SEDESOL, las facultades de la SRA y de las demás Instituciones agrarias dependientes por el ramo de ésta (RAN y PA), las mismas no desaparecerán, dejando a su vez la independencia de la materia Agraria respecto de las materias Civil o Mercantil.

 

[3] FUENTE: INEGI. Estados Unidos Mexicanos. Censo Agropecuario 2007, IX Censo Ejidal. Aguascalientes, Ags. 2008.

 

[4] Ya sea por excedencias a los límites de la propiedad o por falta injustificada de aprovechamiento.

 

[5] Códigos Agrarios y Ley Federal de Reforma Agraria.

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