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Canadá: Invertir en vivienda, opción antes de Emigrar


Adán Aranda - México - Canadá

Director de ABRO & Associates

www.ABROassociates.com

aaranda@ayr.com.mx

Invertir en vivienda en Canadá, una opción antes de Emigrar y con ello aprovechar para obtener un crédito hipotecario con las actuales tasas de interés las cuales estan entre 2.5 y 3.5%, por lo que le puede ser muy atractivo el momento para adquirir un inmueble, pero como Inversionista Extranjero, usted debe comprender a plenitud los principales asuntos que se relacionan con la adquisición, arrendamiento, financiamiento o el desarrollo de una propiedad en Canadá.

La normativa Canadiense permite la Inversión Extranjera en Bienes Raíces, ello quiere decir que independientemente de su estatus migratorio, las personas físicas o morales extranjeras pueden adquirir en propiedad de manera directa un bien raíz o propiedad inmobiliaria en cualquier parte del territorio canadiense.

En este sentido, una persona extranjera que no vive en Canadá y que quiere invertir en una casa puede hacerlo, sin mayores requisitos que cumplir con la normativa inmobiliaria del lugar de donde se encuentre el inmueble que desee adquirir.

Incluso, dicha persona extranjera que desee adquirir un crédito hipotecario para comprar un bien inmueble lo puede adquirir si cuenta con una cantidad de dinero que represente entre el 20 al 35 por ciento del valor total del bien inmueble (depende de la Institución Financiera), y además cumple con los referidos requisitos que exige la normatividad inmobiliaria de la provincia donde desea hacer la inversión.

En este momento, le puede representar a un inversionista aprovecharse de lo que los expertos financieros denominan: “bondades del mercado crediticio a tasas extremadamente blandas que van desde los 2.5 a los 3.5”; para muchos esto ha representando el momento de invertir en un bien inmueble en Canadá.

Si usted quiere emprender esta buena aventura de inversión, debe tener total comprensión de los principales asuntos que se relacionan con la adquisición, arrendamiento, financiamiento o el desarrollo de una propiedad en Canadá, lo cual le ayudará como inversionista extranjero correctamente a evaluar los riesgos y beneficios asociados con cualquier inversión propuesta.

Las provincias de Canadá tienen plena competencia sobre la Ley de Propiedad de Canadá.

Con la excepción de Quebec, la ley de propiedad se ha desarrollado fundado en las leyes del “Common Law”. En Quebec, la Ley de Propiedad se rige por la Código Civil de Québec (que se deriva del Código Napoleónico). No existe la protección Constitucional de las propiedades en Canadá, consecuentemente, la propiedad puede ser embargada por el gobierno y autoridades cuasi-gubernamentales, pero siempre con la compensación que deba pagarse según cada caso.

El interés legal sobre la tierra generalmente se detenta con el pleno dominio (es decir, propiedad absoluta conforme al título de propiedad, libre de cualquier otra reclamación contra el título, el cual se puede vender o pasar a otro por testamento o herencia) o mediante arrendamientos como derechos de arrendamiento. Régimen en Condominio o la propiedad Condominal, también es común verla en todo Canadá. Todas las provincias mantienen un sistema de registro de títulos de propiedad pública por el que la propiedad puede ser verificada a través del cual se registran los gravámenes en la tierra.

Instrumentos Legales para Transitar la Inversión Inmobiliaria

Hay varias estructuras legales disponibles para la inversión en Canadá bienes raíces, incluyendo “general partnership”, “limited partnership”, “co-ownership” coopropiedad(comúnmente conocida como “joint venture”), “corporation”, "fideicomisos" o "propiedad personal", o bien, cualquier combinación de los anteriores. La elección de una estructura de inversión apropiada se regirá por factores como requisitos de planificación fiscal, cuestiones de responsabilidad y las consideraciones comerciales, así como reglas y regulaciones que específicamente le sean exigidos a cada inversionista extranjero.

Adquisición de la Propiedad

El primer documento en cualquier adquisición de bienes inmuebles es normalmente el Acuerdo de Compra y Venta entre el comprador y el vendedor, aunque esto a menudo es precedido por una “Carta de Intención” no vinculante que establece los términos de negocio que han sido acordados. Este acuerdo debe contener todos los términos de negocio necesarios para la transacción, incluyendo la descripción de la tierra, precio de compra, el depósito (si los hay), la fecha de cierre y cualesquiera otras condiciones especiales. Este acuerdo también contiene típicamente condiciones en beneficio del comprador y/ o vendedor, así como representaciones y garantías por el vendedor y, en menor medida, las del comprador.

Análisis o Auditoria Legal (Due Diligence) y Funcion del Abogado

Una vez que el Acuerdo de Compra y Venta ha sido firmado, inicia el proceso con responsabilidad a cargo del comprador (generalmente a través de un abogado) para llevar a cabo debido diligencia relativa a la propiedad que se está por adquirir, o bien que ya adquirió. Esto incluye título y zonificación búsquedas y una revisión de los contratos de arrendamiento y encuestas de la propiedad. Revisión de la normativa de medio ambiente, así como una revisión física y de ingeniería de la propiedad, en particular de propiedad con edificios antiguos.

Un abogado de bienes raíces debe asegurarse de que todos sus documentos y transacciones se presentan en congruencia y coinciden con la operación e intereses de su cliente. Este trabajo puede parecer fácil pero incluye todo, desde la revisión de su oferta de compra, de llevar a cabo una búsqueda de título de propiedad, el registro de la casa a su nombre asegurándose de que todos los pagos se hacen en su totalidad y a tiempo. Conocer la complejidad de la operación, determina la necesidad de contratar a un abogado que se especializa en bienes raíces.

Tan pronto como esté listo para firmar una oferta de compra, usted debe involucrar a un abogado de bienes raíces. Debido a que es un contrato legal, y las consecuencias de alejarse de la norma que regula cada parte del proceso, le puede ser costoso, por ello es importante tener a alguien que le aclare todos los términos antes de firmar.

En el momento de cierre de la operación “Closing Day”, el abogado debe completar su transacción de la hipoteca y tomar posesión legal de su nuevo hogar. Su trabajo en este día es dar a su pago inicial (menos el depósito) a su abogado, junto con otros costos de cierre restantes. El trabajo de su abogado es para asegurar que todos los pagos se hacen y que toda su documentación está firmada y presentada. Cuando todo está hecho, su abogado le dará la escritura y las llaves de su nuevo hogar.

Seguros de los Títulos de Propiedad

El abogado contratado por el comprador puede proporcionar una opinión sobre título del bien inmueble que s e ha comprado o se está por comprar, no obstante ello, existe la figura del Seguro de Títulos de Propiedad “Title Insuranse”, similar a la existente en los EE.UU., también está disponible en todo Canadá y es bastante común utilizarlo en las transacciones de bienes raíces. Con el título los seguros, el comprador se basa en el contenido de la póliza del seguro y no en la opinión del título de abogado.

Arrendamiento de la Propiedad (Leasing)

La propiedad puede ser arrendado, lo cual le representaría a la persona que ha comprado, una utilidad de renta que abonara para agilizar el Retorno de la Inversión (ROI)

Arrendamiento de la Tierra

Una forma de contrato de arrendamiento es un contrato de arrendamiento de tierra a largo plazo, en el que un inquilino arrienda terrenos baldíos y lo desarrolla hacia fines comerciales o residenciales. Una vez que el desarrollo se ha completado, el tenedor de la tierra (arrendatario) subarrendar en negocios, de venta al por menor, de oficinas o industriales en función del tipo de desarrollo que se haya construido. Los inmuebles así mismo pueden ser comprados y vendidos de manera similar al Pleno intereses de propiedad, generando utilidades para ambos.

Arrendamiento Comercial

La mayoría de oficinas comerciales y locales comerciales, y gran parte de las rentas industriales en Canadá, sólo está disponible a través de un contrato de arrendamiento comercial. La mayor parte de las operaciones de arrendamiento comienzan con un acuerdo de arrendamiento, aunque esto es a menudo precedida por una carta de intención no vinculante. Un acuerdo de arrendamiento es típicamente una unión acuerdo que contiene los términos comerciales acordados por las partes, incluyendo el espacio, término, alquiler y cualquier incentivo para el inquilino. Los arrendamientos comerciales en Canadá son típicamente en un régimen de alquiler neta, lo que requiere un inquilino a pagar adicionalmente, aunque se suele incluir en el monto de la renta, es una parte proporcional de los impuestos de bienes raíces, seguros, servicios públicos y otros los gastos de mantenimiento para el edificio comercial. En un contrato de arrendamiento de ventas al por menor, un inquilino también puede ser acordado a pagar la renta en base a un porcentaje de sus ventas anuales.

Arrendamiento Residencial

Arrendamientos residenciales están regulados por la legislación provincial. En algunos casos, la legislación aplicable anulará los términos del contrato de arrendamiento, independientemente de la intención de las partes. En algunas provincias, la capacidad del arrendador aumentar el precio de los alquileres residenciales está limitado por la regulación provincial.

Financiamiento

La mayor parte de la financiación inmobiliaria está dispuesto a través de prestamistas institucionales como bancos, compañías fiduciarias, fondos de pensiones, cooperativas de crédito y compañías de seguros. Las condiciones de crédito varían de una institución a otra y dependerán de la naturaleza de la transacción y los riesgos que implica.

Legislación que Regula la Actividad de los Agentes Inmobiliarios

Generalmente, una persona que desea enajenar o adquirir bienes inmuebles buscará la asistencia de un agente de bienes raíces. Los corredores de bienes raíces están sujetos a especial regulación en Canadá. Cada provincia tiene una legislación que regula el comercio en el sector inmobiliario. Esta regulación está diseñada para proteger mejor a los consumidores e inculcar confianza en la compra y venta de bienes raíces.

En Ontario, el Consejo de Bienes Raíces de Ontario (RECO) es responsable de regular el comercio de bienes raíces y administración de la Inmobiliaria y Negocios.

La Ley de Corredores, 2002 (Rebba). Bajo esta Ley, todas brokerages, corredores, vendedores y cualquier persona involucrada en el comercio o de los bienes raíces deben estar registrados con RECO. Los miembros de RECO aceptan un Código de Ética que forma parte de la legislación y define cómo los miembros deben comportarse. RECO puede poner cargos en virtud de la Ley, y su Secretario tiene la autoridad para proponer, revocar o poner condiciones sobre el registro de un corredor. RECO prevé mecanismos de queja, de cumplimiento y el proceso de disciplina para asegurar que se adopten medidas eficaces en los casos en que un miembro de RECO ha actuado de manera poco ética.

Legislación de los Corredores Hipotecarios

Al igual que con los corredores de bienes raíces, los corredores de hipoteca, prestamistas y administradores son sujetos a regulaciones específicas en Canadá. Estas normas se rigen por la legislación provincial. En Ontario, está vigente la Ley the Mortgage Brokerages, Lenders and Administrators Act, 2006 que entró en vigencia plena en el año 2008. La Ley requiere que todas los Brockerages de hipotecas, administradores, corredores y agentes deban obtener una licencia para hacer negocios en Ontario. Una legislación similar existe en la mayoría de las provincias.

Impuestos de Transferencia de la Tierra

Los Impuestos de transferencia tierra se imponen en el momento efectivo de la operación de traslado de dominio de los bienes raíces, la cual es impuesta por el Gobierno Provincial, y en algunos casos por el Gobierno Municipal. El monto del impuesto a pagar puede variar en función sobre el valor de la contraprestación pagada por la inmobiliaria. En ciertos casos, por determinadas circunstancias de préstamos o de otros intereses en la tierra, los impuestos pueden estar exentos.

Adán Aranda

Socio ABRO Associates

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